核心城市住宅用地供应结构持续调整，“小而美”宅地供应比例持续抬升。

中指研究院的数据显示，2026年1—4月，22个重点城市“小而美”宅地推出占比达到43%，从2022年的21%逐年抬升，五年间占比实现翻番。

同时，民企在“小而美”地块中的参与度更高，2026年1—4月民企在22个重点城市该类地块中的宗数占比达到47%。

业内人士认为，这反映出当前核心城市土地供应正由规模化开发转向更强调精准供给与市场适配。中小房企和优质民企可将“小而美”地块作为重点方向，建立精细化的投资研判和项目运营体系，通过差异化产品实现突围。

“小而美”宅地占比持续抬升

“小而美”地块一般指规模可控、条件优质的小型住宅用地。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，从地块规模维度看，这类地块的出让规划建面通常介于1万至5万平方米之间，部分核心城区的宅地规模甚至不足1万平方米。从地块质素维度看，“小而美”地块一般有三个要求：一是位于城市核心城区或成熟板块，享有区位优势与完善配套；二是规划条件优越，容积率适中（多在1.5至2.5之间），适合打造高品质改善型产品；三是起拍总价相对可控，通常在10亿元以内，显著降低了房企的资金门槛。

据中指研究院统计，22个重点城市1—4月“小而美”宅地推出占比呈逐年抬升态势，由2022年的21%持续攀升至2026年的43%，五年间占比实现翻番。以上海今年第四批次供地为例，5宗涉宅用地中4宗具备“小而美”特征。

对于“小而美”宅地占比持续走高的原因，曹晶晶认为，是供需两端与政策环境共同选择的结果。供给端，大部分城市核心城区已进入存量更新阶段，大宗宅地日益稀缺，供地更多依托城市更新中的零星地块，小地块逐渐成为主流。需求端，当前市场环境下房企对确定性收益的偏好显著增强，小体量地块具备总价可控、开发周期短、资金占用少、去化速度快等优势，且多数位于配套成熟的核心区，市场安全边际相对更高。政策端，在“控增量、去库存、优供给”导向下，各地主动采取“缩量提质”策略，通过控制单宗地块规模、降低容积率、优化配建要求，稳定市场预期。

曹晶晶表示，上述因素共同推动“小而美”地块成为当前土地市场的显著特征，未来这一趋势有望延续，但其节奏和强度将随市场周期和政策导向动态调整。

民企在“小而美”地块中参与度更高

2026年以来，“小而美”地块土拍表现抢眼，多为高溢价成交。

2月10日，成都锦江区一宗规划建筑面积约2.98万平方米的宅地，由锦江统建以6.04亿元竞得，溢价率23%。

4月27日，深圳龙华民治一宗规划建筑面积约4.45万平方米的宅地，经过60轮竞价，由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率高达40.2%。

4月29日，南京14宗集中出让地块中，唯一溢价成交的是江宁百家湖一宗规划建筑面积约1.55万平方米的迷你地块，吸引6家民营房企报名，最终由常州嘉宏以2.67亿元竞得，溢价率27.8%。

当前重点城市土地市场仍以央国企拿地为主，但民企在“小而美”地块中的参与度明显更高。据中指研究院统计，2026年1—4月民企在22个重点城市该类地块中的宗数占比达到47%。

对此，曹晶晶认为，这反映出总价可控、开发周期短、资金占用规模小等特征，有效匹配了民企的资金配置节奏与风险管控要求，使其成为央国企主导格局下民企参与核心城市土地投资的重要方向。

曹晶晶指出，与大盘开发强调标准化复制和快周转不同，“小而美”地块单项目容错率低，更考验企业的精细化运营能力。从前期定位、户型设计到社区营造，各环节均需精准对接区域客群的深层需求。同时，核心区优质地段地价较高，项目要实现合理回报必须走溢价路线，这对企业的品牌号召力、产品营造能力和营销操盘水平均提出更高要求。

在曹晶晶看来，对中小房企和优质民企而言，总价门槛的降低提供了参与核心城市优质地段竞争的可能性，如何建立精细化的投资研判和项目运营体系，将“小体量”转化为“高品质、高溢价”的产品力，是这类房企在这一赛道中立足的关键。