郁亮：当前市场就像“闰二月” 万科将坚持开发、经营、服务并重

万科企稳，董事会主席郁亮完成了去年提出的经营目标。

在3月31日的业绩说明会上，郁亮重申了地产行业处于“温和恢复”阶段的判断。他今年的新比喻是“闰二月”：当前的市场就像今年春天赶上的闰二月，虽然比常年的春天温度稍微低一点，但是毕竟春天还是来了。“万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路”。

业绩企稳

3月30日，万科A(000002)披露财报，这家A股市值最高的房地产商，在2022年实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；净利润226.2亿元，同比增长0.4%。

在此之前，万科经历了净利润接近腰斩的2021年。彼时郁亮向股东表示，将采取行动和努力，支撑公司2022年实现营业收入和净利润企稳，并为未来价值增长打下基础。

如今企稳的承诺已经完成，尽管“2022年行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计”，尽管万科的销售和毛利率仍在筑底过程中。但是，作为企业经营最终答卷的营业收入、净利润两大经营指标，都切实得保持在了正增长区间。

万科营收的企稳来自房地产开发项目结算的稳步增长，以及经营、服务业务大步前行。

地产开发业务方面，2022年，万科开发业务全年实现合同销售金额4169.7亿元，34%的同比降幅优于百强房企的42%。公司完成结算收入4444亿元，同比增长10.5%；结算均价13065元/平方米，同比增长1.2%。万科介绍，面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，万科动员全部资源和力量，实现了超过34万套新房的平稳交付。

由物业、长租公寓、商业等业务组成的经营、服务业务，收入首次突破500亿元，同比增速23.1%，两倍于集团整体。郁亮表示，从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利。

净利润方面，造成万科去年净利润大跌的利润率指标依然在筑底过程中，2022年，万科房地产开发及相关业务的毛利率为19.8%，较2021年下降2个百分点。过往激烈的土地竞争，仍在困扰万科等地产企业的盈利能力。

万科财务负责人韩慧华表示，因为历史原因，结算毛利率阶段性还是会有一定下滑的压力，不过万科现在新拿的项目投资质量很好，“相信经过一段时间内调整，开发业务的毛利率还是能够整体稳定向好”。

在2022年助推万科净利润企稳的关键，是经营效率的提升和融资结构的优化，体现在财报上就是万科三大费用全线降低。

根据万科财报，公司2022年度销售费用、管理费用分别同比下滑3%、6.4%，合计节省了超10亿元的开支。变化最为显著的是财务费用，同比由43.8亿元大幅下降至26.2亿元，节省开支17.6亿元，财务费用的降低主要因利息支出的减少。

根据万科方面介绍，2022年度公司持续优化负债结构，降低融资成本，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。2022年第四季度，万科集中与包括六大行在内的14家主要金融机构签订超过8100亿元的战略合作协议。

此外，过往较为严格的存货跌价准备计提也让公司在2022年受益。2022年，万科新增计提存货跌价准备4.5亿元，影响净利润仅3.7亿元，主要来自贵阳万科贵阳传奇、大连翡翠都会两个项目。

开发、经营、服务并重

在业绩说明会上，郁亮回答首个问题就是分析地产行业趋势。他将地产行业的需求概括为“上有天花板，下有保底线”。一方面，新房市场无法再回到2021年历史峰值；另一方面，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平米左右的需求。

郁亮认为，行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，“万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路”。

值得一提的是，经营服务业务似乎是郁亮个人在今年最感兴趣的话题。在本场推介会上，万科在经营、服务方面的规划，是除了行业趋势分析外，郁亮唯一回答的问题。郁亮直言对这个话题，“有很多话要讲”。

郁亮认为，从外部环境来看，经营性不动产对投资者的吸引力在明显变强，其能够创造长期、稳定回报的优势会变得更加明显，优良的经营性不动产也将更加受到各类投资者的欢迎。与此同时，融资渠道的开放，将实现经营性不动产“投融建管退”的闭环。

具体在万科身上，郁亮总结公司经营、服务类业务的三点优势：一是起步早，学费基本已经交完；二是赛道全，并在各自领域做到了数一数二；三是各个业务之间可以协同。郁亮表示，“从中长期看，万科经营服务业务处在增长轨道上，整体收入今年会保持两位数增长，对集团贡献更多的正向盈利”。

与会的万物云董事长朱保全表示，2023年对于万物云而言，应该是效益改善的速度会大于规模改善的一年。分管泊寓业务的万科总裁祝九胜也表示，2022年的泊寓没有实现盈利，但在2023年，泊寓将实现盈利目标。

地产项目聚焦“特别好”

关于万科地产开发业务的问题，郁亮在当日推介会上仅对行业当前发展阶段定调。他既不认同市场正在“狂飙”，也反对“倒春寒”的悲观观点，他仍然维持市场处于温和恢复阶段的判断，“万科将认准大势，做好自己的事”。

他分享了一组数据：2月销售与1月相比出现较明显的回升，但1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，谈不上狂飙。3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒。郁亮提示称，当前房价确实有所下降，“对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点”。

首次以联席总裁身份出席万科业绩推介会的张海，作为牵头开发业务的高管就公司地产开发业务做出更详尽的分享。

张海介绍，去年对集团的开发经营业务进行了反思，“主要围绕9个字来开展工作：保安全、稳利润、提回报”。万科要求各区域和一线公司作为经营主体，跟自己比、跟市场比，跟同行比，在“三比”的基础上制定业绩目标，设定认购、签约、回款和回款率的及格线和金线，“这些指标是评价和考核各业务单位和第一负责人的重要依据”。

财报显示，2022年万科累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，新增项目平均地价为12297元/平方米。2023年，集团预计项目竣工计容面积3,227.2万平方米，这一数据较去年完成数有所下滑。

在拿地策略上，张海进一步强调了万科将聚焦“特别好”项目的理念。

“以前我们投资研究的时候比较关注的多的是城市的宏观指标，现在我们更加看重市场板块的典型特征”。张海补充道，“各区域的一线公司的操盘团队，也作为决定投资的一个必要条件，团队的产品实施能力如何、专业人员是否齐整等因素，都会纳入评估“。

基于“特别好”理念，张海表示，针对今年以来市场投资聚焦在核心城市核心区域的情况，万科正在研究与市场存在差异化的投资策略。“我们有一个‘特别好’的项目的小模型，这个模型可能会让我们在比较大的范围内，就能找到一些自己合适的项目”。

张海总结道，“万科会根据市场和政策的变化，坚持量入为出，把握投资节奏，为业绩的连续和稳定起到支撑作用”。