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港股私有化掀小高潮交易活跃性不足成主因

2024年，港股再掀私有化小高潮。在海通国际、锦州银行、维达国际等港股公司相继因私有化退市之后，临近年底又有一批公司官宣私有化计划，席卷了众多行业，当中不乏复星旅游文化、首创钜大、金利来等曾经声名远扬的明星企业。对此，业内人士看法各异。宏高证券投资经理梁杰文担忧，优质企业通过私有化 “离场”，可能会出现恶性循环；而北京九圜青泉科技有限公司首席投资官陈嘉禾则认为，私有化频发对香港市场有正面影响，除了给沉闷的股价一个提振外，还能使优质公司变得稀缺，促进股价上涨。再现私有化小高潮2024年12月30日，内地小型家电制造商Vesync复牌后股价放量大涨25.71%，成交金额放大了超过20倍，达到5778万港元。在复牌之前， Vesync宣布了私有化计划，现金作价为每股5.6港元，较2024年12月10日（停牌前的最后一个交易日）的收市价溢价逾33%。据Wind统计，自2019年至2021年，港股私有化案例数量呈现出逐年递增的态势。2019年，仅有9家公司完成私有化，而到了2020年，这一数字跃升至17家，2021年达到24家；不过，2022年以后私有化主动撤离的港股公司数量有所下降，2023年为12家，而2024年则回升至15家。值得一提的是，临近年底，复星旅游文化、首创钜大、捷芯隆、复宏汉霖、金利来、利福中国、融信服务、堡狮龙等一批公司争相公布私有化方案，掀起一股强劲的浪潮，使港股市场的私有化现象愈发引人瞩目。从行业分布来看，私有化公司涵盖多个领域，其中消费零售、生物医药、房地产等行业表现尤为突出。消费零售方面，2024年12月17日晚间，金利来集团发布公告称，要约人建议以计划安排方式将公司私有化，每股现金1.5232港元，现金代价最高4.64亿港元。金利来由“领带大王”曾宪梓于1968年在香港创立，并凭借广告词“金利来——男人的世界”而声名远扬。金利来1984年进入内地市场，产品逐步拓宽至男士正装、商务休闲、时尚休闲、服饰、男女皮具皮鞋等。近期有相同动作的服装企业不止金利来，2024年10月15日堡狮龙宣告，李宁家族控股的非凡领域在收购公司四年多后，计划将其私有化。堡狮龙曾经辉煌一时，与佐丹奴、班尼路并称为香港服饰三巨头，为当时香港及澳门最大的服装零售集团。生物医药方面，除了赛生药业已在2024年7月8日挥别港股之外，2024年12月16日晚，复星系的另一家上市公司复宏汉霖宣布寄发对公司进行私有化的综合文件。流动性不足是主因在港股市场中，上市公司选择私有化的原因多种多样。资深市场人士桂浩明总结，公司选择私有化有有些是因为股价严重偏低，有的还跌破净资产，在这种情况下，如果公司继续在二级市场交易，客观上存在着被收购的可能，“还有的因为股价比较低，公司丧失了融资的能力，但作为上市公司还要接受监管，这样上市的意义已经不大，选择私有化可以减少一些管理上的麻烦、降低管理成本。”复星旅游文化的公告显示，截至停牌前的最后一个交易日（2024年11月26日），其前6个月、12个月及24个月的股份日均交易量仅占公司股份总数的0.13%、0.12%及0.09%。从2021年2月17日的最高点至最后交易日期，恒生指数下跌38.4%，而复星旅游文化的股价同期下跌了65.6%，表现逊于恒生指数。受新冠疫情等因素的影响，被非凡领越收购的堡狮龙，业绩持续亏损，股价也早已降至1港元以下，成为“仙股”。公司股票交易流动性低，也是多数公司走上私有化道路的重要原因。以复宏汉霖为例，公司表示，自2019年9月在港交所主板上市以来，其股票大部分时间在相对较低的价格范围内交易且交易量低迷，导致公司从市场融资的能力受限。金利来也表示，鉴于市场上的股份成交量偏低，而公司于过往20年来并无利用其上市地位进行集资活动，上市地位对公司业务及未来增长的筹资来源已变得无关紧要。对于这些萌生“退意”的上市公司来说，纷纷期待完成私有化后有如破茧重生的蝴蝶，在业务布局与资本运作层面开启全新征程。日前复星国际董事长郭广昌出席一个公开论坛，提及了复星旗下两家公司拟私有化背后的考量。郭广昌表示，未来将更加强调有进有退，退出那些非主业非核心的资产，退出重资产；进的方面，则要坚决强调焦主业，聚焦到已经形成优势的产业。“今年复星做了两个私有化，一个是复宏汉霖，一个是复星旅游文化。医药和旅文这两个板块，就是我们的已经形成优势的产业，希望在私有化之后，未来能够更加灵活地加快发展。”首创钜大表示，如果私有化顺利实施，公司有望更有效地获得首创集团及首创城市发展集团的支持，增强首创集团内部的业务协同及资源整合。金利来在公告中称，成为私人公司后，公司能够针对目前的运营状态制定其他更长远的战略决策，而不受资本市场预期、监管成本、披露责任或短期市场及投资者情绪的影响。背后的价格博弈多数宣布私有化的公司如Vesync、复星旅游文化、A8新媒体一样，在宣布私有化后股价暴涨。陈嘉禾认为，从历史上看，第一，私有化被认为是上市公司的一大利好，它证明了公司是有钱的，“陷入债务危机的公司很少去搞私有化，提出私有化起码首先证明大股东或者提起私有化的一方，账上的现金是比较充裕的。第二，私有化一般会有溢价，这也证明大股东认为上市公司的资产有价值。”“另外，被私有化的公司股价通常不会上涨至私有化价格。比如说，公司现在股价是5港元，私有化要约的价格是7港元，那么通常公司股票会涨到6港元多一点，也就是说，股价会比私有化价格有一个小小的折让，折让大小取决于市场认为私有化成功的概率，概率越大，折让幅度就越小，如果觉得私有化可能不成功，折让幅度就会相对较大。”在桂浩明看来，投资人在知道公司实行私有化的情况下，一般会选择卖掉股份，而公司大股东为了顺利完成私有化进程，也会适度地抬高股价。“也就是说，通常私有化价格相比市场价格有一定的上升，比如上浮20%至30%。”但也有例外的情况，比如堡狮龙。按2024年10月16日非凡领越收盘价0.54港元，以1对5的换算，相等于每股堡狮龙为0.108港元，不过，当天堡狮龙收盘价0.123港元，相当于折让了12.2%。由于作价较现股价低，堡狮龙次日复牌大跌16.3%。香港博大资本国际总裁温天纳认为，私有化就是选择一个股东认为较为合理的价格，收回公司股权。通常这个较为合理的价格或许远高于市场的交易价格，所以在宣布私有化后，公司股价会突然飙升至私有化的提议价格，直至到整个私有化结束为止。甚至有些时候，股价会飙升至超越私有化价格，从而迫使私有化提议方提升私有化价格。 “私有化是大股东与小股东的一场博弈，大股东与小股东对企业价值的理解存在差异，在大股东提案后，部分股份占比大的公众股东对私有化能否通过存在一定的影响力，特别是一些机构投资者，他们有可能让私有化无法通过，从而导致私有化提议方提高价格。”温天纳说。市场生态的利弊之争对于近期私有化现象的频繁涌现，陈嘉禾认为，主要跟港股市场估值比较低有关，“目前港股市场的整体估值，无论是在整个中国区还是在全球，基本上是最低估值的市场之一。”梁杰文担心，越来越多优质企业通过私有化“离场”，会使港股会走向一潭“死水”，如果港交所或监管机构未能及早检讨，可能会出现恶性循环。温天纳也认为，私有化频频出现并不是好事，反映出市场估值低迷已经存在跨行业跨板块的情况，毕竟单一企业私有化与众多企业均私有化反映出不一样的情况，因此港股需要继续加强国际市场的特质，将企业引进来，将投资者也引进来，说好港股故事，说好中国故事。从公司层面上看，桂浩明认为，本着股东利益最大化的原则，一家公司在自身发展状态并不理想的情况下实施私有化是可以理解的，但如果大量集中出现这种现象，作为一个证券市场还是需要多加反思，为什么无法为企业创造一个良好运行的环境。陈嘉禾则持相反意见，认为私有化频发对港股市场有正面影响。“只要是一个正常的市场，一定有人走有人来，股价低的时候有公司私有化走掉，然后股价高的时候有公司回来进行IPO，都是正常的事情。事实上，当这些公司宣布私有化的时候，对已经很沉闷的股价就是一个巨大的提振，这对于刺激投资者信心来讲是一件好事，“因为大家觉得市场比较低迷，流动性不充裕，所以都不买了，而大股东愿意私有化，说明市场里面好东西还是很多的，所以又会有人愿意来。”“而且私有化会导致市场上的好公司慢慢减少，就会使剩下的上市公司在投资者的眼里变得稀缺，那么它稀缺了以后股价就更容易上涨。”值得注意的是，有部分公司私有化退市之后，有意转道其他交易所上市。温天纳认为，港股近年表现较为平淡，而很多产业在国际的对标市场表现耀眼，在港股市场估值却低于环球市场之际，不排除部分公司在退市后转往其他市场，包括A股市场。对此，梁杰文表示，能理解上市公司私有化后，转道到一个较高估值的市场重新上市的做法，"这是一个创造利润的行为，很合理。"
港股通
证券时报·e公司钟恬01-07 18:57
溢价15.38% 融信服务控股股东提议私有化复牌一度涨超13%

因获控股股东融心一品溢价15.38%提议私有化而停牌的融信服务(02207.HK)，今天复牌一度表现强势，高开超13%，随后涨幅有所收窄，截至收盘涨幅为7.69%，报收0.56港元/股，市值为2.85亿港元。根据融信服务的公告，于2024年11月15日，控股股东融心一品作为要约人，要求董事会向计划股东提呈有关建议以计划方式将融信服务私有化的建议，每股私有化作价0.60港元，相较停牌收市价0.52港元溢价约15.38%，相较截至6月30日每股资产净值1.18元人民币（约1.29港元）折让约53.49%。倘建议获批准及实施，则根据计划：计划股东持有的所有1.33亿股计划股份将于生效日期注销及剔除，代价为注销价(即每股已注销及剔除的计划股份0.60港元)，以现金支付；于注销计划股份时，公司已发行股本将同时透过按面值向要约人发行总数相等于已注销及剔除计划股份数目的入账列作缴足股份维持。因注销及剔除计划股份而于公司账册中入账的储备，将用于按面值缴足向要约人如此发行的新股份；待计划生效后，公司将根据上市规则第6.15条向联交所申请撤销股份于联交所的上市地位，自生效日期起生效。融信服务称，要约人由该公司前主席兼执行董事欧宗洪持有，要约人及一致行动人士目前持有约73.8%股权，涉及私有化股份约1.33亿股，如果悉数接纳私有化，总代价约7986万港元。对于私有化及退市，融信服务认为，这一建议为计划股东提供在充满挑战及不明朗的市况下将其股份变现的良机。公司表示，自上市及有关部分行使超额配股权以来，由于上述股份交易流动性相对较低及过往年度股份交易价格呈下降趋势，公司并无开展任何股权集资活动。在此情况下，公司无法充分利用其目前上市平台作为其长期发展的资金来源，预计股份继续上市可能于不久将来不会为公司带来任何具意义的裨益。融信服务认为，将公司私有化预计可使要约人作出专注于长期增长及裨益的战略决策，避免因公司作为一家公众上市公司而承受由此产生的市场期望、股价波动及合规要求的压力。建议涉及撤销公司的上市地位，也可减少与维持公司的上市地位及遵守监管规定有关的行政成本及管理资源。这一建议还可增强集团的灵活性，以实现长期商业发展，免受股价波动以及公司作为公众上市公司可能产生的额外成本及开支的影响。融信服务于2021年7月16日在港交所上市，是一家发展迅速的综合物业管理服务商，通过物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三条业务主线，为住宅和非住宅物业提供多样化的物业管理服务。公司以福州为中心，重点深耕东南沿海经济带并向全国其他区域辐射，服务项目分布闽北、闽南、浙赣、沪苏、川豫五大区域公司的67个城市，公司在2022年中国物业服务百强企业排行榜中位列19强。
融信服务复牌房地产
证券时报·e公司钟恬2024-11-25 19:02
传闻不断！一线城市房价，怎么走？

3月25日，A股继续震荡调整，房地产板块逆势上涨，成为市场主要亮点之一。近期，有关即将优化一线城市房价限购的消息满天飞。还有专家表示，一线城市房价年内可能会触底趋稳。传闻：全面取消核心城市限制Wind数据显示，今日开盘，房地产板块突然拉升。A股京投发展强势涨停，报收5.01元每股，收获两连板，上海临港、华发股份、滨江集团涨幅超过5%，中国国贸、保利发展、招商蛇口等多股涨幅居前。港股融信服务大涨128%，大中华控股、北京城建、百仕达控股以及金奥国际等多股涨超10%。从消息面看，今天上午，市场流传出一则传闻：不久就会有地产相关文件出台，会全面聚焦两个方向：一是全面取消核心城市的限制性政策，二是推动融资协调机制落地。而据券商中国记者了解，一线城市非核心区域的限购政策确实存在取消的可能性，但目前可能还处于研究阶段，这其中的关键是如何界定“核心区域”。而且，据银行人士透露，目前，融资协调机制正在落地。只是，后续还要观察融资规模能否有效放大。从各地楼市复苏步伐看，目前正值传统楼市“小阳春”，证券时报·e公司记者在3月16日至17日走访11城，覆盖北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及杭州、苏州、合肥、成都、郑州、武汉、西安等二线城市，切身感受各地楼市温度。走访中，e公司记者发现，在政策优化带动下重点城市楼市环比升温，成交量、带看量环比均有明显提升，超高认购率、外地购房客出没、销售“挑灯夜战”、开发商花式推盘等热闹景象在部分“网红楼盘”中重现江湖。但是，整体来看，这次“小阳春”的热度并不如往年般强烈，冷热不均的特点也分外鲜明。“楼市当下热点城市还处于小阳春过程中，但市场明显出现了后劲见顶的现象，往年小阳春都是靠学区需求推动，今年这部分需求已经基本入市。下面就看政策的了，历史最高标准的会议专门探讨房地产政策，进一步优化房地产政策，不可能没有大动作。这次一线城市限购优化肯定会力度很大。希望快点出台给小阳春续一把火。”中原地产首席分析师张大伟对证券时报·e公司记者表示。专家：房价年内可能会触底趋稳还有一些专家也认为，一线城市房价年内可能会触底趋稳。3月24日，在中国发展高层论坛2024年年会间隙，针对社会公众关注的房价问题，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵对媒体进行了回应，他认为，北上广深这些一线城市，今年年内房价很可能就会触底，房价会稳定下来。但是三四线城市，还需要时间。此外，李稻葵还认为，房价要继续调整，让市场机制来修复，减少对市场的干预。值得一提的是，近期，房地产领域的利好政策频频传来。3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此次国常会对房地产政策有两个重要指示，一是方向性，方向是“优化”，意味着二季度政策会进一步宽松。二是系统性，即要强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。与此同时，城市房地产融资协调机制加快建立，也将进一步保障更多项目顺利交付。根据住建部披露数据，截至3月9日，全国31个省312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。“城市房地产融资协调机制作为促进房地产稳定发展的重要抓手，预计相关配套举措将不断落地落实，房地产企业特别是部分民企的现金流有望得到改善，整体对市场的积极影响或将进一步显现。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。3月9日，十四届全国人大二次会议民生主题记者会召开，其中，住建部部长倪虹在记者会上表示，稳市场，充分赋予城市政府用好调控自主权。各地或将根据市场供求关系、人口、保障需求等因素，因城施策，优化房地产政策。3月14日，杭州调整优化房地产政策，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格，二手房限购全面放开，同时，杭州市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。“从政策趋势上看，一线城市或继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策依然具备空间。其中，针对多样化改善性需求的政策支持力度也有望继续加大，例如北上深等核心城市可放松大户型住房限购政策。此外，更多城市还可通过降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度和增加公积金贷款次数等方式支持改善需求。”陈文静表示。
证券时报·e公司曹晨2024-03-25 21:54
房地产股票突然拉升，这只港股大涨128%！

今日，A股继续震荡调整，创业板指、科创50指数均跌逾1%，两市成交连续6日超过万亿元。盘面上，工程机械、石油、房地产、小米汽车等板块涨幅居前，Sora概念、AI手机、短剧游戏、人形机器人等前期热点板块大幅调整。在大盘调整的时候，北上资金却加快了买入步伐，特别是在收盘前半小时，净买入还仅约18亿元，到收盘大幅增加至55.71亿元，半小时抢筹近38亿元。石油股逆市上扬根据Wind实时监测数据，有色金属、银行两行业今日获得主力资金超10亿元净流入，房地产、石油石化、公用事业等行业主力资金净流入也居前列。传媒、计算机等行业主力资金净流出居前。大盘调整中，AH石油股联袂逆势上扬。A股石油板块指数盘中一度涨逾2%，创2015年7月以来8年半新高。龙宇股份开盘涨停，准油股份、贝肯能源、潜能恒信等亦强势涨停或涨超10%。港股恒生内地石油指数也一度逆势上涨近3%。海隆控股高开高走，最多一度涨逾22%，中海油田服务、中国海洋石油、交运燃气等涨幅居前。油气ETF、能源ETF等涨幅居前。近日，国际能源署(IEA)在3月石油市场报告中预测，2024年全球石油供需前景将从2月的供应过剩转为短缺。中金公司也预期2024年全球石油市场或面临64万桶/天左右的供应缺口。预计2024年下半年布伦特油价中枢或上移至90美元/桶—95美元/桶。此外，俄乌冲突也给国家原油供应蒙上阴影。乌克兰国家石油天然气公司负责人切尔尼绍夫表示，俄罗斯24日上午对乌方能源基础设施发动导弹袭击，导致乌克兰西部的能源设施遭到损坏。目前清理工作正在进行中，随后将确定和统计具体受损情况。光大证券指出，全球上游资本开支有望持续回升，海上油气资本开支保持强劲增长，日费和船舶利用率提升，油服市场有望维持景气。中国海油持续提升资本开支，国内油服企业有望充分受益于母公司资本开支增长和海外市场开拓。房地产尾盘异动房地产板块今日同样A股和H股联动逆市走强。 A股房地产板块指数早间一度快速拉升近3%，京投发展强势涨停，上海临港、华发股份、滨江集团等涨幅居前。港股市场，恒生物业服务管理指数、恒生内地地产指数、地产建筑业指数、恒生地产分类指数等均逆势飘红。融信服务盘中一度暴涨逾180%，截至发稿，股价虽有所回撤，但仍大涨128%。天成控股、凌锐控股等多股涨超20%，大中华控股、百仕达控股等涨超10%。消息面，上周末，国务院总理李强3月22日主持召开国务院常务会议，听取关于优化房地产政策促进房地产市场平稳健康发展有关情况的汇报。会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。易居研究院表示，这次会议有两个重要指示，一是方向性，方向是“优化”，意味着二季度政策会进一步宽松。二是系统性，即要强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。开源证券认为，目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会。工程机械高开高走工程机械板今日放量高开高走，板块指数盘中一度大涨超4%，成交较前一交易日增加近1倍。建设机械略低开后仅用约5分钟就直线涨停，唯万密封一度冲击20%涨停，徐工机械、拓山重工等涨幅居前。工程机械ETF盘中最高大涨近4%，位居ETF涨幅榜首，成交比前一交易日激增700%。中央推动大规模设备更新、工程机械更新周期有望启动。据工程机械杂志（CME）观测，预计3月国内挖掘机销量约为14800台，同比增长6.5%，市场恢复正增长。民生证券表示，2016 年下半年开始工程机械进入复苏周期，按照七至八年的更新周期，2024年—2025 年国内工程机械市场有望迎来新一轮更新周期。
证券时报·e公司毛军2024-03-25 16:57
多家上市物企发盈警上半年净利润最高跌八成

如何通过内生增长实现可持续发展成为物企的新命题
房地产正荣服务佳兆业美好
新浪财经2022-08-23 18:44
多家物业公司招股书失效物业行业赴港IPO潮暂退

多家物业公司上市进展陷入停滞。据不完全统计，10月25日-11月2日，海悦生活、富力物业服务、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知城市运营服务（下称“东原仁知”）等五家物业公司招股书相继失效。与去年相比，今年物业公司赴港IPO的步伐有所放缓，且规模偏小。Wind数据显示，按上市日为基准，截至11月1日，年内共10家物业企业于港股上市，且目前市值均低于百亿港元。相比之下，去年全年共18家物业公司成功港股上市，目前市值超百亿港元的公司有6家。近四个月无新面孔物业行业陷“上市荒”最近一家物业公司登陆港股，还要追溯到7月16日康桥悦生活和融信服务上市。自此之后近四个月时间内，再没有新的物业公司能够上市，物业行业陷入了较长时间的“上市荒”。当前排队IPO的物业公司中，港交所网站显示，海悦生活、富力物业服务、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知均在今年4月下旬递表，目前招股书因满6个月而未通过聆讯，被标注为“失效”状态。稍早之前，天誉青创、新力服务的招股书也因过期失效，阳光智博则主动撤回。招股书“失效”并不意味着上市终止，但公司闯关IPO的时间线将会拉长。东原仁知集团副董事长兼联席总裁衡清达告诉《证券日报》记者，公司上市工作目前处于正常推进过程中。东原仁知母公司迪马股份表示，申请资料失效不会影响东原仁知现有的上市计划，东原仁知将于近期补充一期报告后进行二次交表，继续推进上市事宜。相对而言，去年物业公司的上市之路更加平坦。从第一次递交招股书到上市日，去年登陆港交所的建业新生活、金融街物业、弘阳服务、绿城管理控股、卓越商企服务、合景悠活、世茂服务、金科服务、融创服务等物业公司所费时间均未超过6个月。截至今年11月1日，年内共10家物业公司于港股上市，月均1家，低于去年的月均1.5家。从市值来看，今年上市的物业公司规模偏小，上述10家物业公司目前市值均低于100亿港元，平均市值约为33亿港元；去年港股上市的18家物业公司目前平均市值约为165亿港元，市值超百亿港元的有6家。对于物业公司上市步伐的放缓，中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时认为，一方面物业行业的估值在回归正常；另一方面房地产上游的变动也会对物业公司的上市预期造成影响。“对于一些自身财务出现问题的开发商而言，好的物业公司变成了一种‘断臂求生’的资产，需要转让给其他大型物业公司，所以自身的上市计划也就放弃了。”陈晟表示。中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红认为，物业公司谋求上市是生存与发展的需要，当以适时适合为度，物业管理服务丰富性与延展性今非昔比，不断提升服务水平才是其存活与发展之道。友邻出行创始人、社区经济分析师黄昇告诉《证券日报》记者，目前大环境的政策影响例如房地产税的稳步推出、去房地产化等因素也会使得物业公司上市热潮慢慢冷静。“卖身”取代上市？赴港IPO或退潮对于一些物业公司而言，退出上市是被动的。随着地产行业信用危机延续，不少地产公司以“活下去”为第一要务，旗下物业公司的角色相对边缘化，从“明日之星”变成“甩卖品”。万物云CEO朱保全在万科业务交流会中就称，头两年物业成香饽饽、成了“未来”，现在地产不行，很多公司就把“未来”给卖了。以富力物业服务为例，9月22日，碧桂园服务发布公告，拟以不超过100亿元收购富良环球100%股权，交易完成后富力物业服务将纳入碧桂园物业麾下。阳光城旗下阳光智博则委身万物云，以100%股权换取万物云4.8%的股份，放弃了独立上市计划。哪怕是已经上市的物业公司，在地产母公司流动性缺乏的关头，也难逃被摆上货架的命运。9月以来中国恒大拟出售恒大物业50.1%股份以缓解流动性问题，不过未能和潜在交易方合生创展达成协议。陷入债务违约风波的当代置业同样不得不卖物业自救，11月1日，其旗下第一服务控股和融创服务联合公告称，融创服务拟以6.93亿元收购第一服务控股约32.22%股份。蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务和彩生活核心资产邻里乐，也都因为地产母公司的债务危机被卖予碧桂园服务。陈晟认为：“目前物业行业的大体逻辑是，如果房企本身金融状况稳定，物业作为重要赛道可以好好打磨和发展；如果地产母公司出现了相应的困难，那么物业公司可以作为一种优质变现资源去补充母公司开发现金流的困难。”“如果说上一波物业管理企业的热度是被上市潮所催化的，那么这一波物管企业热度掀起的动力源于收并购。”IPG中国首席经济学家柏文喜向《证券日报》记者表示，接下来行业内收并购案还会比较多，一是规模较大、业绩较好的物管企业基本都已上市，剩下物管企业独立上市难度较大，被收并购是比较好的选择；二是房企母公司目前现金流和流动性压力普遍较大，房企旗下现金流好、比较容易变现来输血母公司的业务板块也只剩下物业管理业务，导致房企不得不出售旗下物管业务板块。中国指数研究院发布的《2021年物业管理行业收并购深度研究报告》显示，据不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。其中，仅第一季度公告披露的并购事件达15宗，披露交易总金额约115亿元，超过2020年全年总交易额。大鱼吃小鱼的现象愈发明显。若按交易金额排序，年内碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%。“对中小型物业公司而言，如果没有独特的商业模式或高毛利的收益，越往后看，被上市物业公司收并购远比自己筹谋独立上市性价比更高。”黄昇认为。值得注意的是，按照港交所修改后的主板盈利规定，自2022年1月1日起，港交所主板上市申请人三年累计盈利不得低于8000万港元，盈利门槛提升了60%。在此情形下，大多数中小物业公司上市或更难。平安证券研报认为，物管行业兼并整合迈向新阶段，相比中小参与者，主流物企在管理规模拓展、存量市场竞争、社区增值服务等多元业务发展方面均更具优势，集中度提升趋势下仍旧大有可为。（证券日报）
IPO证券非银金融
证券日报2021-11-04 09:22
物管企业赴港上市热情不减中小企业面临淘汰风险

2021年第三季度，物管企业赴港上市仍在上演。港交所显示，9月30日，中南建设旗下物业公司中南服务商业有限公司（以下简称“中南服务”）向港交所递交招股书。据同花顺IFind数据统计，第三季度，共有融信服务、康桥悦生活、德信服务等7家物管企业于港交所成功上市；通过上市聆讯的共有4家，分别为万盈服务、瑞安新天地、金茂物业、苏新美好生活。在物管企业争相上市的同时，物管行业的多起并购也引发了市场极大关注。10月4日，有媒体称，合生创展拟收购恒大物业约51％股份，并获得恒大物业控股权。10月4日港股盘前，中国恒大、恒大物业、合生创展均短暂停牌。对此，《证券日报》记者向恒大方面求证，对方表示，“暂无消息，以公告为准。”中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟对《证券日报》记者表示，“目前，物业管理行业的市场竞争日趋激烈，行业处于加速整合阶段，市场集中度将持续提升。房地产行业的洗牌将进一步加速这一进程，物业管理行业内部的分化将继续扩大。”房企持续拆分物业板块上市中指研究院数据显示，物管行业目前处于快速发展时期。2021年行业整体市值突破万亿港元，预计年末上市企业数将突破70家。仅9月份，便有中南服务、万盈服务、金茂物业3家物管公司递表，而鲁商发展下属公司鲁商服务首次公开发行境外上市外资股也获得中国证监会核准批复。业内人士指出，2019年以来，房地产行业受到政策调控影响，市值下降明显，但以轻资产、低负债、稳定现金流、高成长为代表的物业管理板块在资本市场认可度却不断提升，在IPO中往往能获得更高估值。这也是近几年房企踊跃拆分物业管理上市的主因之一。牛晓娟认为，房地产企业分拆物业板块上市有以下几个原因：一是在房地产行业整体增速放缓、政策趋紧的背景下，深耕存量市场的物管企业凭借抗周期、轻资产、准公共服务等属性更受资本青睐；二是物管行业有良好的市场前景，正处于发展的黄金时期，鼓励性、支持性政策较多，市场想象空间大；三是物管企业上市后可通过募集资金做大做强，综合提升自身及地产母公司的整体竞争力。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，随着监管的趋严与服务同质化的加剧，资本市场对物管企业的追捧将会逐渐趋于冷静，在此情形下，强者恒强的行业格局逐渐显现，中小物企弯道超车的机会愈发渺茫。行业内部并购频频今年以来，部分房企面对债务集中到期，叠加疫情及调控政策影响，资金端压力陡增。抛售包括物业公司在内的资产，成为一些房企断臂求生的手段。近日，以碧桂园服务、万物云和龙湖智慧服务等为代表的头部物企屡屡出手，收购了行业内多家优质物管企业。9月28日，碧桂园服务发布公告称，与彩生活服务签订股权转让协议，同意收购目标公司100%股权。此前，碧桂园还以近百亿元的价格收购了富力物业旗下富良环球。自上市以来，碧桂园服务围绕自身发展战略布局，一共收购了近20家物业公司。对此，碧桂园相关负责人对《证券日报》记者表示：“我们在考虑收并购机会的过程中，首先必须选择跟碧桂园服务的战略布局相符的机会；其次，标的公司的合规性是我们非常看重的；最后，在评估的过程中，结合我们的发展战略，既考虑大标的，同时也从构建专业服务能力的角度考虑深耕垂直领域、专业性强的小而美的标的。”万物云和龙湖智慧服务近期也相继出手收购了三盛旗下的伯恩物业及九龙仓物业。9月30日，康桥悦生活发布公告称，拟收购西安立丰物业管理有限公司80%股权。对此，有券商地产分析师指出，一方面，企业通过收购和自身业务发展良性互补的优质标的，巩固市场地位；另一方面，大宗并购案例是市场价值规律的外化表现，当市场上并购需求和供给此消彼长、加速释放时，也正说明物业行业具备高度的市场活跃性和巨大的市场潜力，值得投资者的高度关注。牛晓娟表示，头部物管企业频繁进行并购的主要原因是由于部分房地产企业资金趋紧所致。部分地产企业为尽快缓解短期资金流动性问题，选择通过出售旗下优质的物业资产来渡过难关。对于收购方而言，物管行业正处于加速整合阶段，头部物管企业通过并购优质物企巩固行业地位的意向较强。严跃进对《证券日报》记者表示，未来物管行业分化将进一步加剧，资金会越来越多地聚集到头部优质企业，而规模较小的企业则有边缘化被淘汰的风险。（证券日报）
赴港上市中小企业房地产
证券日报2021-10-11 08:25
鲁商发展分拆物业板块赴港上市证监会已接收材料

鲁商发展(600223)分拆物业板块赴港上市进入实质性阶段。证监会网站6月21日显示，鲁商发展拟分拆物业板块鲁商生活服务赴港上市，中国证监会已接收材料。鲁商发展原为传统房地产公司，2008年借壳ST万杰上市。公司第一大股东为山东省商业集团有限公司（鲁商集团），持股比例为52.01%，实际控制人为山东省国资委。2020年鲁商集团位列中国前500强企业，实力雄厚，为公司提供强大的产业协同及资金资源。2018年，鲁商发展通过收购鲁商集团旗下山东福瑞达医药100%股权开始由房地产为主向健康产业转型，增加了在生物医药及护肤品产业方面的布局。福瑞达成立于1993年，以医药和化妆品为核心业务，是透明质酸研发和应用技术的领跑者，旗下拥有“润舒”、“润洁”、“施沛特”、“颐莲”、“善颜”、“瑷尔博士”等多个知名品牌。继福瑞达之后，2019年鲁商发展收购山东焦点生物60.11%股权，完善透明质酸原料产业链，为其福瑞达医药旗下化妆品的原料采购提供新的通道。同年7月公司更名为“鲁商健康产业发展有限公司”（简称：鲁商发展），展现其以“生物制药+生态健康”的双轮驱动战略格局。 2020年，鲁商发展营收达136.15亿元，同比增长32.33%，归母净利达6.39亿元，同比增长85.39%，经营业绩创历史最高水平。鲁商发展分拆物业板块则早有部署。早在今年4月底，鲁商发展就发布公告称，公司所属鲁商服务拟首次公开发行H股并在香港联交所上市的公告。其中，股票每股面值为人民币1元，发行方式为香港公开发行及国际配售。本次发行的H股股数不超过发行后总股本的30%，并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权。关于此次募集资金的用途，鲁商发展方面表示，主要用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；补充营运资金及一般公司用途。今年5月，鲁商发展2020年度股东大会上，《关于公司所属鲁商生活服务股份有限公司到境外上市的方案》获股东大会表决通过，这意味着公司所属鲁商服务首次公开发行H股并在香港联交所上市的计划即将正式启动。鲁商服务注册资本1亿元，鲁商发展持有其95.1%的股权，鲁商发展全资子公司山东鲁商创新发展有限公司持有其4.9%的股权。公司主要从事物业管理、城市绿化管理、房屋租赁、城市生活垃圾经营性服务、装饰装修、广告发布以及商务代理代办服务等业务。鲁商发展2020年报披露，鲁商物业目前在管面积已超过1800万平方米。克而瑞日前发布的2020年中国物业在管面积TOP100显示，1800万平方米的在管面积排行在86位左右。据了解，鲁商服务分拆上市完成后，鲁商发展将继续聚焦主业，实施生物医药和生态健康产业双轮驱动，发力健康产品产销、健康运营服务、健康产业基础设施建设开发，构筑大健康产品链、大健康服务链、大健康生态链三大产业链条鲁商服务的分拆上市拓宽了公司的融资渠道，公司的不同业务将被重新定价，有利于公司重塑估值体系。近年房地产公司分拆物业板块赴港上市蔚然成风。克而瑞统计显示，从2014年彩生活上市以来，截至目前TOP200房企中已经有37家关联物业公司上市，其中TOP100房企有33家关联物业公式上市，TOP50房企中有25家。2021年物业上市持续发力，星盛商业、新希望服务已登陆港股，德信服务、禹佳生活、融信服务和富力物业等已经递交招股说明书。最新一家拟赴港上市的物业公司，则是长城物业。6月16日，长城物业在港交所递交招股书申请上市，本次所募得资金将用于扩大业务规模和市场份额、提高研发能力、提升销售能力及一般运营。
福瑞达证监会赴港上市
证券时报·e公司康殷2021-06-22 21:35

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