所有的房产都升值？避险资金别轻易触碰这些房产...

在调控之下，深圳楼市暂时“凉凉”了，但资金不会就此罢休。

焦虑的避险资金

数据显示，整个上半年，深圳二手房交易价量齐涨，二手住宅成交43586套，同比大幅增长39.9%。相对于同为一线城市的北京-5.8%和上海-8.4%，深圳市场增速过快尤为明显。同时，深圳二手住宅市场成交平均价格为69599元/平方米，上半年成交价格同比上涨8.0%。

在715“新八条”之后，深圳二手房成交量直接腰斩。随着二手房价格监控、交易税费的增加，深圳二手房应该会被摁在地上摩擦有一段时间。

一到周末，A女士就跟着地产中介到处看房，她特别着急买房子：“想到手上的资金躺在银行里，我就心焦，感觉一觉醒来，那些钱可能贬值得一文不值了。”

A女士有钱有房票，正如上文所述，买房纯属避险增值。她不打算“打新房”，嫌太慢，中签率不高，浪费时间。尽快上车，是她的近期目标。上个月，A女士通过地产中介看中一套小两房，有意签合同，可业主反复返价。半个月的时间，返价三次，总价从580万涨到630万，最后还被另一个购房者秒签。“难怪业主有底气，妥妥的卖方市场。深圳二手房这上涨速度如同坐火箭，涨得我焦虑，感觉手上那点钱，现在还能看个两房，再过一个月就只能看一房了。”

这火箭速度在“715”新政之后戛然而止。新政后的周末，A女士依然拉上中介帮自己找房子，这次，中介劝A女士不要太着急，判断短期内深圳房价大概率横盘调整，不会像前期那样暴涨，房子可以慢慢挑。“新政一出，我们各门店的生意降至冰点，不仅是我们，所有地产中介门店都如此。买房的人少了，卖房的人也少了。很多人突然就没有了房票，自然就不买了。同时，之前放盘的业主，有一半也突然没有了购房资格，手里的房子不敢轻易出手，房源少了。”中介人员告诉A女士：“都在观望，价格相对稳定，可以慢慢挑选。依然放盘的业主，更加惜售，大多不会轻易下调价格，遇到合适的，还是要及时出手。”

但记者从中原研究中心了解到，“715”新政后，深圳二手房价格存在一定的下调比例。

“我还是会考虑买房，国内投资渠道太少，资金避险的渠道不多，相对来说，买房是最保险的。”A女士说。

三四线城市的惨痛经历

和A女士一样想法的人，不是少数，有房票、没房票的人，只要手里有一定的资金，首要考虑的还是买套房。北上广深一线城市买不了，眼光就投向没有限购的其他城市房产。但A女士不认同，她告诉记者自己之前失败的投资经历。

5年前，深圳房价已经高企，因为资金有限，A女士在自己的老家——一个三四线城市，花70万买了一套三室两厅的大居室。“70多万换个130多平的大房子，还是江景房，市中心，地段相当好，户型、朝向也是小区最好的位置。这在深圳简直不敢想象，心理感受就是特别便宜。这样的房子，在深圳升值最快，在老家应该也不会差。”A女士当时憧憬着这是个好投资。

然而事实上，购房5年，出租四年，租金仅3000元。去年底挂盘，今年好不容易才卖掉，5年时间，几乎没有涨幅。“当年花了近20万装修，现在总价90万卖掉，不涨不跌，亏的是时间。同样一笔钱，我朋友在深圳买了个小公寓，总价已经翻了四倍。”A女士说。

这样的真实的案例还真不少，记者身边的B先生也后悔当初的选择。

在深圳有数次成功买房经验的A先生，因为没有房票，四年前，把眼光投向了正在发展中的家乡，同样是三线小城镇。市中心地段、名企物业管理、大社区，一切都复制自己在深圳的购房经历，以最小的首付成本，撬动最大的贷款杠杆，总价近百万，A先生买下一套150平的房子。如他所料，因为周边的好学位，A先生的房子的确升值了，虽然不及深圳的增速，但四年翻了一倍的成绩，让A先生心里颇为好受些。然而，去年需要用大笔钱，A先生决定卖房，直到现在，房屋信息还挂在地产中介那，看的人有，有意向的没有，至今没有成交，无法套现。“当地人买房结婚或换大房，倾向新房，周边的新房越来越多，价格差不多，谁还买二手房？”A先生发现自己在深圳的投资经验在内地水土不服。

投资房产不是简单复制

过去几年，房地产市场一片繁荣，很多人靠投资买房发家致富，有人还想通过炒房赚钱养家。一二线城市楼市政策紧缩，买不了房子，于是很多人都跑到没有调控政策的三四线城市买房。

然而，并非所有楼市都如大多一二线城市那样增速明显。近日，58安居客研究院发布了《2020年7月主要城市房价指数显示》，与6月相比，7月北上广深四个一线城市房价均出现上涨，其中深圳、上海、北京环比涨幅均在1%以上，涨速相对较快。而受外部经济环境和自身市场周期的影响，三、四线城市短期均以下跌为主。

事实上，很多一二线城市周边的郊区楼盘，其实是“无人问津”的，很多新盘甚至因为凑不够认筹人数，而不得不延迟开盘。即便有些项目“凑够”了开盘人数，但真实的去化率也是不忍直视。

记者发现，很多购房者会把一二线投资房产的思路简单复制到三四线楼市，却忽略了不同城市特征所决定的不同楼市特点。

其实，三四线城市房价在最近一二年内翻了倍，都是投机炒房资金推升上去的。对于三四线城市来讲，现在房产需求趋于饱和、人口流出大于流入，并且高房价也远远透支了城市的未来。过去国家出台各种政策是鼓励大家买房，各地房价才得以飞涨，而现在已经转为“坚决遏制投机性炒房”、“房住不炒”，未来房价的趋势将回归居住属性，就是由当地购房者收入来决定，逆市而为，很可能会充当接盘侠。

三四线城市的大部分人群都在向一二线城市流入，去寻求更好的工作，寻求更好的个人发展空间。三四线城市的人口流出，购房的人群逐渐的减少，新房市场购买力也在逐渐的减弱，成交量自然也就下降了。在三四线这样的城市里面，大部分的人群更喜欢购买新房，新房成交量都如此低迷，二手房的成交量就更不堪言了。

更何况，三四线城市里大部分家庭都有自己的住房，房价不涨，他们没有买房的动力，毕竟都想获得增值收益，并非解决居住需求。三四线城市的房产，在未来的增长空间特别受限，居住的属性越来越大，金融的属性越来越弱。