房票政策助推库存去化 郑州11月份新房网签量同比上涨超50%

10月下旬，郑州市人民政府发布《郑州市征收安置项目房票安置实施办法》，具化房票政策执行细则，将可选范围扩大至全市通用，并辅以系列政策利好。

房票政策加速落地后，郑州多个售楼部呈现火爆购房场景，当地新房住宅市场需求获得集中释放。

据河南日报消息，11月18日，位于郑州市惠济区的正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目已完成首批房票兑付，两个项目首批兑付房票共81张，到位资金9904.9万元。这也是郑州市首批实现房票足额兑付的房地产开发项目，标志着郑州市创新施行的房票安置政策成功落地。

河南省住建厅官网信息显示，11月郑州多个区已同步开展房票安置工作，全月截至28日已签约商品房2730套、31.94万平方米。

而据贝壳研究院郑州分院测算，2024年11月，郑州主城8区及四郊县，住宅网签套数7023套，环比上涨约10.9%，同比上涨约51%。

分环线来看，郑州三环至四环间是新房置业的核心区域，11月份在房票政策的推动下，成交占比由10月的37.66%提升至49.49%。三四环间如二七新区、惠济区、常西湖新区为本轮房票安置的集中区域，网签量大幅上涨。而五环外随着港区房票热度的退却，区域网签占比明显回落。

从成交结构上看，2024年11月，新房成交主力为150万—200万总价段，占比提升至25.48%；90万以内的成交占比为13.32%，较10月份大幅度收窄。整体来看，11月份改善需求持续释放。

受房票客户的成交影响，新房成交周期明显缩短。11月新房成交周期为15天，较上月缩短3天。此外在价格方面，11月郑州新房网签均价为11838元/㎡，环比上涨约0.4%。不过全年来看，郑州新房价格仍然处于下降通道。

11月份，郑州市二手房房价也结束了近7个月的持续下跌趋势。

贝壳研究院郑州分院数据显示，11月该市二手住宅网签量4146套，环比上涨约10%，同比下降约32.4%。分城区来看，金水、中原、二七依旧是二手房购买的集中区域。

价格方面，11月份贝壳二手房价格指数为67.6，环比上涨约0.15%，为近7月以来首次环比上涨。网签均价为9425元/平。

11月，楼市呈现向好态势的地区不仅是郑州。受积极财政政策持续落地刺激，市场判断2025年稳楼市政策基调持续。

近日财政部发文明确对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，一线城市核心受益，11月一线楼市热度持续，成交量再创新高。

贝壳数据显示，11月份交易税费的政策优化，极大地降低了房屋交易成本。对于一线城市而言，收益更大，释放一波刚性需求入市，11月份二手房成交量创新高。据各地官方发布数据，北京11月二手房网签套数1.87万套环比上涨约10.4%，上海2.7万套，环比上涨约11%，深圳8199套环比上涨约 14%，广州11418套，环比上涨约10.1%。多数城市成交量创下峰值。

在贝壳研究院郑州分院分析师看来，房票政策的大力推进，使得郑州新房库存去化周期显著缩短。据河南省住建厅官网信息，郑州主城区新房库存周期已降至18个以内。后续房票政策的推进将进一步扭转郑州新房市场的供需关系，促进房价止跌回稳。结合近11个月新房住宅的网签情况，推测2024年新房住宅全年网签套数约为5万套。

二手房方面，2024年郑州二手房价格回调约10%，下调幅度为近几年最大，以价换量仍盛。但价格的调整，加上供应结构的优化，使得二手房的性价比优势凸显，追求性价比的时代背景下，居民购房偏好转向二手，带来二手房成交量的稳步提升，预计2024年二手住宅全年网签约6万套，仅次于2023年，处于近年高位。

不过其认为，政策刺激，带动市场情绪好转，也触发了业主端调价的行为。10—11月份二手房景气度明显提升，但进入12月份之后，又开始快速回落，景气度低于10，表明市场热度仍处于较冷区间。因此，11 月份二手房价小幅回升只是阶段性的波动，价格止跌的基础尚不坚实。