美的置业2024年聚焦结构优化 深耕核心城市

“在当下阶段，美的置业选择蛰伏，打造自己的能力，进行结构的优化，寻找新的机会。”美的置业（03990.HK）董事会主席郝恒乐在今日（3月28日）举行的业绩说明会上表示。

郝恒乐判断，2024年房地产还是处于持续筑底的过程中，“但是不利因素在出清，有利因素在叠加，房地产市场一定还可以回归到良性健康的发展轨道。”

2023年融资顺畅 资源储备有进有退

美的置业昨日（3月27日）晚间披露的业绩报告显示，2023年公司实现合同销售总额658.5亿元。2023年，公司营业收入735.6亿元，核心净利润22.6亿元，公司拥有人应占核心净利润为10.3亿元。美的置业指出，在报告期内公司通过集约化管理，实现管理和销售费用率的稳步控制。

在资源获取方面，2023年美的置业延续了近年来调整土储结构的思路。2023年内，新获广州、佛山、长沙等核心城市优质地块，增加货值约70亿元。同时退出了部分弱线城市，在报告期末，美的置业已基本退出大理、柳州、中山、舟山、台州、石家庄、泰州等城市。

不过与经营基本盘相比，市场对美的置业经营安全性的情况更为关注，美的置业也在财报、业绩说明会开篇中即加以介绍。

“美的置业的融资在去年整个融资是非常顺畅的”，美的置业首席财务官林戈在业绩说明会上表示，“一方面来自于这些年来我们坚持财务纪律，另一方面也获益于非常强劲的股东背景，同时也感谢多方合作机构的加持。”林戈着重提及了公司在上年累计发行的五期共计46.2亿元中期票据，帮助公司保持了现金流宽裕。

财报显示，截至2023年底，美的置业有息负债总量为380.7亿元，较上年同期下降103.9亿元。净负债率35.8%，现金短债比1.44，预资产负债率67.3%，“三道红线”保持绿档，融资成本保持低位，加权平均融资成本为4.80%，在民企阵营中表现较为突出。

林戈分析指出，在2024年美的置业的财务压力并不大。美的置业在2024年共有约120亿元的短期债务，目前公司可以保持每个月超30亿元的回款，公司的资金铺排已经做好了充分的准备，把未来要兑付的资金做好了预留。

蛰伏开启新长征

进入2024年，面对当前市场环境，郝恒乐以“蛰伏”二字形容美的置业的经营思路。郝恒乐认为，2024年房地产还是处于持续筑底的过程中，但是不利因素在出清，有利因素在叠加，房地产市场一定还可以回归到良性健康的发展轨道。

“谈恢复为时尚早，但其中有很多结构性的机会，比如每个城市的分化、企业分化、企业业务和产品等结构性的分化。美的置业在这个阶段去找些结构性的机会，为未来的进一步发展奠定基础。”郝恒乐表示。

郝恒乐介绍，美的置业把2024年作为新长征的起点，公司的主旋律是聚焦结构优化，包括城市布局优化、负债结构优化、业务结构的优化：

第一，在城市布局方面，美的置业的投资战略将延续前期的思路，以作减法为主，由多到精，加快存量去化。通过结构的调整，深耕更加有潜力且公司具备一定优势的核心城市。

第二，坚持近两年持续推进的负债结构优化，通过持续降负债，确保企业在负债、融资的两方面的融入、偿还等方面不会出任何问题。

第三，坚持多元化。不仅在房地产主业上作精作专作深，也持续培育服务领域、建筑科技等多元赛道上。不过，对多元业务也要强调安全性，强调以现金流为导向。在房地产产品和服务方面，通过建筑、节能、科技等方面的措施，进一步夯实产品力，形成自己的产业化。

具体来看，在保证现金流安全的前提下，美的置业制定的2024年年度销售目标是550亿元左右。其中，货值铺排上有400亿元至500亿元的新增货值，另外还有700亿元左右的库存，整体供货约1100—1200亿元。此外，公司预期在商业运营、建筑科技等赛道上也会出现业务规模、利润率水平的提高。